ALMIŞ OLDUĞUMUZ DAİRENİN TAPUSUNU YÜKLENİCİNİN (MÜTEAHHİTİN) VERMEMESİ DURUMUNDA NE YAPABİLİRİZ?
Yüklenici diğer bir deyişle müteahhit, başkası için yapı ve ticaret ile ilgili bir iş yapmayı üstlenen kişidir[1]. Yükleniciler, genellikle bir başka kişiye ait arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bina inşa etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleşmedir[2].
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu, inşaatı sözleşmede belirtilen sürede ve nitelikte yapıp bitirmektedir. Arsa sahibinin temel borcu ise arsayı inşaata uygun şekilde yükleniciye teslim etmektir[3].
Yükleniciler, inşaat finansmanını karşılamak üzere de kendilerine isabet eden veya edecek olan bağımsız bölümleri, genellikle adi yazılı sözleşme ile üçüncü kişilere satmaktadır. Adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşme ise kimin tarafından ne şekilde yazıldığının önemli olmadığı, sadece irade beyanında bulunan tarafın imzasının önemli olduğu belgedir.
Adi yazılı sözleşme ile satın almış olduğunuz daireye ilişkin tüm ödemeleri yapmanıza rağmen yüklenici tapunuzu vermekten birçok sebeple kaçınabilir. Geçerli bir gayrimenkul satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde resmi bir işlem ile yapılması gerekir. Satış sözleşmenin tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılmasından kasıt, satış sözleşmesinin tapu memuru tarafından düzenlenip, yine memur nezaretinde imza edilmesidir. Bunun dışında yapılan satış sözleşmesi şekle aykırılık nedeniyle geçerli değildir.
Taraflar sözleşmeyi resmi şekilde yapmamasına rağmen alıcı taraf satış bedelini ödemiş, yüklenici daireyi fiilen alıcı teslim etmiş, ancak yüklenici dairenin tapusunu devretmekten kaçınabilir. İşte bu durumda yüklenici sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını ve geçersiz olduğunu savunma olarak ileri sürebilir.
Ancak hukuk düzeninde herkes hakkını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken iyi niyet kurullarına uymak zorundadır. Bu bağlamda kimse kendisine hukuken tanınmış bir hakkını kötüye kullanamaz. (Türk Medeni Kanunu md.2) Bu halde yüklenicinin söz konusu iddia ve savunmasına itibar edilmeyecektir.
Anlaşılır olması adına ve konunun önemine binaen bu durumu şöyle bir örnek ile açıklamakta fayda vardır: X İnşaat şirketi bir adet daireyi M’ ye 25.08.2018 tarihinde adi yazılı sözleşme ile satmış, M ise sözleşme gereğince de tüm ödemelerini gerçekleştirmiştir. Ancak X şirketi M’ye dairenin tapusunu vermemektedir. M ise tapunun başkasına devredileceğini ve uzun yıllardır yapmış olduğu birikimin boşa gideceğini düşünmektedir. X şirketi ise gayrimenkul fiyatlarının çok arttığından daireyi başkasına satıp, tapusunu devrederek daha fazla kazanç elde etme peşindedir. Bu durumda M ne yapabilir?
Kural olarak 25.08.2018 tarihli sözleşme adi yazılı şeklinde yapıldığından şekle aykırılık dolayısıyla geçersizdir. Bu sözleşmeye dayanarak açılacak bir tapu iptal tescil davasının kazanılması mümkün değildir. Ancak satış bedelinin ödenmiş ve dairenin zilyetliğinin tarafınıza teslim edilmiş olması durumunda sonuç değişmektedir.
Başka bir ifade ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanunun (TMK) 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği gözden kaçırılmamalıdır. Nitekim yargı mercilerini de bağlayıcı nitelikte olan 1988 tarihli içtihadı birleştirme kararı da aynı yöndedir[4].
Burada dava dilekçesi ile taşınmazın yargılama sürecinde üçüncü kişilere devrinin önlenmesi adına ihtiyati tedbir talebinde bulunulması gerektiği önem arz etmektedir. Bu hususta etkin hukuki hizmet alabilmeniz için gayrimenkul ve tüketici hukukunda uzman avukatlardan yardım almanızı tavsiye ederiz.
[1] https://sozluk.gov.tr (Erişim Tarihi: 25.10.2022)
[2] Durak, Yasemin, (2015), Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1, s. 208-209.
[3] Durak, (2015), s.222-230.
[4] Yargıtay Büyük Genel Kurul Esas No: 1987/2 Karar No: 1988/2 sayılı kararı: “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hâkim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir.”