KAT İRTİFAKI KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
1) Tanım
KMK 1/II, 2/c, ve 3/III maddelerine göre kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak çeşididir.
Buradan hareketle de kat irtifakı, inşaatın bitiminden sonra irtifak hakkı sahibinin kat mülkiyetini elde etmesini sağlayan, herkese karşı ileri sürülebilen, arsa payına bağlı bir hak niteliği taşımaktadır.
Özetle kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uyularak, paylı mülkiyet paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanmasıdır.
2) Hukuki Niteliği
Kat irtifakının hukuki niteliği, klasik irtifak haklarına benzememesi dolayısıyla yıllardır doktrinde tartışma konusu olmuştur. Şöyle ki; irtifak hakkı, eşya üzerinde hak sahibine yararlanma yetkisi sağlayan bir ayni hak olup asla asli içeriğini yapma edimi oluşturamaz. Yapma edimi ancak bir yan borç olarak irtifaka bağlanır ( TMK 779/2).
Kat irtifakı ise kat mülkiyetine özgülenecek bir bina inşasını isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirme yetkisi verdiğinden ötürü kat irtifakı sahibi paydaşları binayı inşa etme borcuna sokar. Yani bir yapma edimi söz konusu olacaktır. Bu sebeple de Oğuzman/Seliçi/Özdemir kat irtifakının gerçek bir irtifak olmadğını, ''eşyaya bağlı borç'' niteliğinde olduğunu savunmaktadır. Bu görüşe bir başka gerekçe olarak, kat irtifakının bir sınırlı ayni hak olarak da sayılamayacağı, zira mülkiyet hakkının bazı yetkileri kısıtlanarak kullanılabilen haklar olduğu; kat irtifakının ise müşterek mülkiyet payına bağlı bir inşaat yapma borcuna ait ve diğer paylara bağlı bir talep hakkı olduğu savunulmaktadır.
Doktrindeki hakim görüş ise, kat irtifakının Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen irtifak çeşitlerinden hiçbirine benzememesine rağmen KMK 3/III'te belirtildiği üzere bir irtifak hakkı olarak düzenlendiğini ve kendine has özellikler taşıdığını (sui generis nitelikte olduğunu) savunmaktadır.
3) Kat İrtifakı ile İrtifak Hakları Arasındaki Farklar
Kısaca özetlenecek olursa;
• Kat irtifakı arsa payına bağlı olarak kurulur. Eşyaya bağlı irtifak hakları ise müşterek mülkiyet payı yararına kurulamaz.
• Eşyaya bağlı irtifaklarda yüklü ve yararlanan olmak üzere iki taşınmaz vardır. Kat irtifakında ise tek taşınmaz vardır. Kat irtifakı arsa payı yararına kurulmakta olup, irtifakın kurulduğu taşınmaz, irtifaktan yararlanan arsa payının bağlı olduğu ana taşınmazdır.
• Kat irtifakı sahibi, yapının bitirilmesinden sonra yazılı bir istemle kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesini talep edebilir. Bu yetki eşyaya bağlı irtifak haklarında hak sahibine tanınmamıştır.
• Kat irtifakı, eşyaya bağlı irtifaklardan farklı olarak belli bir süreye tabidir.
4) Kat İrtifakının Kurulması
KMK 10/1 uyarınca, kat irtifakının kurulması için resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil işleminin yapılması gerekir. Ancak bu işemlerin yapılması için kat irtifakında olması gereken bazı şartlara ihriyaç vardır.
A) Uyulacak esaslar
1- Kat irtifakı, ancak inşasına başlanmamış veya başlanıp tamamlanmamış bir veya birden çok yapı varsa kurulabilir. Tamamlanmış binada kat irtifakı kurulamaz. Çünkü yapı tamamlandıktan sonra binayı inşa etme borcu söz konusu olamaz.
2- Kat irtifakı, ancak yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olabilecek ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler için söz konusu olabilir.
3- Kat irtifakı arsa paylarına bağlanır ve yapılmakta veya ileride yapılacak olan yapının hangi bağımsız bölümünün bu paya ayrıldığı belirtilerek kurulur. Bu arsa payları, taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiye paylarını gösterir. Arsa payı özgülenmemiş bağımsız bölüm veya hiçbir bağımsız bölüme özgülenmemiş arsa payı kalamaz.
4- İnşaat yapma borcu, taşınmazdaki payların her birinin üzerine yüklenir, yani bazı paylara kat irtifakı kurulup bazılarına kurulmaması gibi bir durum söz konusu olamaz.
5- Ortak yerlerle ve eklentilerle ilgili olarak veya dava yoluyla kat irtifakı kurulamaz. Arsa üzerinde kat irtifakı ile bağdaşmayacak nitelikli başka irtifakların kurulması mümkün değildir.
B) Resmi senet (sözleşme) düzenlenmesi
Kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar. ( KMK m.10/1) Kat irtifakının kurulması için resmi senet, arsaya tek kişi malik ise onun, birden fazla kişi sahipse, bunların hepsinin talebi ile tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Resmi senet, tescilin geçerli hukuki nedeninini teşkil eden kazandırıcı işlemdir. Noterde düzenlenecek inşaat sözleşmeleri kat irtifakı tesciline imkan vermez.
Kat irtifakının kurulması için başvuru yapılırken verilecek talebe KMK m. 12'de belirtilen belgelerin eklenmesi gerekmektedir. Bu belgeler; 1- Anagayrimenkul için alınacak belediyeden tasdikli bir plan, 2- Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planıdır.
Resmi senet, arsaya tek kişi malikse onun tarafından, paylı mülkiyet söz konusu ise bütün paydaşlar tarafından imzalanmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, malik tek ise, resmi senet tanziminin gerekmediğini ve yazılı tescil talebinin yeterli olacağını kabul etmektedir.
Tapu memuru, belgelerin tamamlanmış ve kanuna uygun olduğunu belirleyip dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduğunu tespit ettikten sonra resmi senedi düzenler. Resmi senet, Tapu Kanununun 26.maddesinde belirtilen esaslara uygun olarak düzenlenir.
C) Tescil
KMK 13/1 '' Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.'' demek suretiyle resmi sözleşmenin tescil talebi olarak sayılacağını ifade etmiş ve TMK 922'de öngörülen tescil beyanında bulunma zorunluluğunu ortadan kaldırmıştır. Böylelikle resmi sözleşmenin taraflara imzalanması ile birlikte tasarruf işlemi yerine getirilmiş olur.
Kat irtifakının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılır. Tescil işlemi, ''taşınmazın genel tapu kütüğündeki sayfasına'' genel hükümlere göre icra olunur. Ancak, aynı kütük sayfasının beyanlar hanesine, bu irtifakların ilişkili olduğu müstakil ve bağımsız bölümlere tahsisi istenen ve sözleşmede veya dilekçede belirtilmiş olan ''arsa paylarının'' işaret edilmesi zorunludur.
Beyanlar hanesindeki kaydın KMK m.11 hükmü karşısında kurucu değil, açıklayıcı olduğu kabul edilmelidir.
Kat irtifakının kurulmasına ilişkin bütün bu söylenenlerin dışında 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile kabul edilen Ek Madde 4 farklı bir imkan tanımıştır. Şöyle ki: ''Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline karar verilebilir.'' Bunun gerçekleşmesi için,
• Paylı taşınmazın, üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla kazanıldığının ispat edilmiş olması,
• Paydaşların beşte dört çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere, noterce yapılan tebligata rağmen, iki içinde uyulmamış olması,
• Karara uymayan paydaşların paylarının, mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi gerekir.
5) Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
Kat irtifakı sahiplerinin hakları ve borçları KMK 17 ve 26.maddelerinde düzenlenmiştir.
A) Haklar
Kat irtifakı sahiplerinden her biri, öbür irtifak hakkı sahiplerinden inşaatın sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşenborçların yerine getirilmesini isteme hakkına sahiptir. Talebe rağmen borçların ifa edilmemesi halinde dava açma yetkileri de vardır.
Borcunu, noterlikçe yapılan ihtardan itibaren iki ay içinde yerine getirmemiş olan irtifak sahiplerine ait arsa payının kendilerine devrini isteyebilirler. Arsa payı, tüm kat irtifakı sahiplerine değil, dava açanlara devredelir. Bu devir, davacılara arsa payları oranında yapılır. Devir kararı ile birlikte kat irtifakı da davacılara kendiliğinden geçmiş olur.
Kusuruyla yapının süresi içerisinde bitirilmemesine ve bu yüzden de kat irtifakının ortadan kalkmasına neden olan paydaşlara karşı, diğer kat irtifakı sahipleri tazminat isteminde bulunabilirler. Bu cihetle, kat irtifakının ortadan kalkması nedeniyle uğradıkları zarar kendilerine tazmin edilir.
Arsa üzerinde inşaat tamamlanıp bina oturmaya elverişli hale gelince, kat mülkiyetine geçişi tapu idaeeleri re'sen sağlamakla görevli olmakla beraber ( KMK m.14), kat irtifakı sahiplerinden her biri de kat irtifakının kat mükiyetine çevrilmesini isteyebilir.
Kat irtifakı sahipleri, sahip oldukları payı devredebilirler ancak bu devir ile birlikte kat irtifakı ve buna bağlı olarak inşaatı sağlama yükümlülüğü de geçmiş olur. Bu da eşyaya bağlı borç niteliğindedir.
B) Borçları
Kat irtifakı sahiplerinin ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içerisnde başlaması ve bitirilmesine ilişkin bazı borçları vardır. Bu borçların başında da inşaatın yapılması için gerekli olan ve paylarına düşen meblağın ödenmesi gelir. Bunun dışında sözleşme ile paydaşlara inşaata ilişkin özel bazı borçlar da yüklenmiş olabilir.
Kat irtifakı sahipleri yapı işini objektif iyiniyet kuralları uyarınca kolaylaştırmakla yükümlüdürler.
Yapı işlerini kimin nasıl yürüteceği sözleşme ile kararlaştırılabilir. Bu görevi kendi içlerinden birine verebilecekleri gibi üçüncü bir kişi olarak yönetici de atayabilirler. Bu yönetici hakkında kat mülkiyeti yöneticisine ilişkin hükümler kıyasen uygulanır. Taraflar inşaatın bitirilme süresini sözleşme ile kararlaştırabilse de KMK 49/II gereğince beş seneden daha uzun bir süre kabul edilemez.
KMK m. 7/I uyarınca, birlikte mülkiyet payları lehine kat irtifakı kurulmuş olan bir ana taşınmaz hakkında, ortaklığın giderilmesi istenemez. Ayrıca kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat irtifakı sahiplerinin ön alım hakkı kural olarak yoktur.
6) Kat İrtifakının Sona Ermesi
Bu haller KMK m.49'da sayılmış ve 9.maddedeki genel hükümlere yollama yapılmıştır.
Kat irtifakını sona erdiren tabii sebep, yapının tamamlanmış olmasıdır. Bununla beraber yapının tamamlanmasının ardından kat irtifakı sahiplerinden birinin tapu idaresine yazılı olarak müracaat etmesi ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini talep etmesi gerekir. Bunun için ayrıca KMK m.14'te gösterilen belgelerin de talebe eklenmesi gerekir.
Kat irtifakı; irtifakın kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfası kapatılarak, bağımsız bölümlerden her birinin kat mülkiyeti kütüğünün müstakil birer sayfasına eski kat irtifakı sahipleri malik olarak gösterilmek suretiyle kaydedilir. Bu kaydın tamamlanması ile birlikte de kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmiş olur. Bu nedenledir ki, kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin KMK 13/ II, III hükümleri kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde de uygulanır.
Kat irtifakı sahipleri kendi rızaları ile de buna son verebilirler. Bunun için hepsinin yazılı olarak terkin talebinde bulunması gerekir. İrtifak hakkı, bu talebin tapu kütüğüne işlenmesi ile son bulur. Bu suretle kat irtifakının son bulması, arsa üzerindeki paylı mülkiyeti etkilemez.
Bu hallerin dışındaki kendiliğinden sonra erme halleri KMK m. 49'da düzenlenmiştir. Şöyle ki, kat irtifakına konu olan arsanın yok olması, tabii ya da hukuki sebeplerle inşaat yapılamayacak hale gelmesi, inşaatın beş yıl ya da mahkemece uzatılan süre içerisinde bitirilememiş olması, arsanın kamulaştırılmış olması hallerinde kat irtifakı terkine lüzum kalmaksızın kendiliğinden son bulur. Bu durumda terkin, tapu memurunca re'sen veya talep üzerine yapılır ve sadece bildirici nitelik taşır.
Stj. Av. Onurcan AKİKOL
KAYNAKÇA
AKİPEK, Jale: Türk Eşya Hukuku, 2. Baskı
ERTAŞ, Şeref , Eşya Hukuku 13. Baskı
GÜRSOY/EREN/CANSEL: Türk Eşya Hukuku, gözden geçirilmiş 2. Baskı
HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, Eşya Hukuku, 1. Baskı
KAZANCI İçtihat Bilgi Bankası, http://proxy2.marmaraelibrary.com/MuseSessionID=0212o7agb/MuseProtocol=http/MuseHost=www.kazanci.com/MusePath/kho2/ibb/giris.htm
OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY-ÖZDEMİR: Eşya Hukuku 19. Baskı
SEROZAN, Rona: Eşya Hukuku I, 3. Baskı
TURANBOY, K. Nuri "Kat İrtifakının Hukuki Mahiyeti". Selçuk Üniversitesi
Hukuk Fakültesi Dergisi 3 (): 173