Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kira uyarlama davasının temelini oluşturmaktadır. İlgili madde “sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklindedir. Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumlarda kira sözleşmesinin uyarlanma imkânı mevcuttur. Yalnız her öngörülemeyen durumda uyarlama davası açılması söz konusu değildir. Yargıtay tarafından benimsenen uyarlama davasının istisnai oluşudur.
Yüksek enflasyon kira uyarlama davalarını son dönemde oldukça yaygınlaştırmıştır. Bunun temel nedeni kira tespit davasını açmak için 5 yıllık süre şartını sağlayamayan kiraya verenin başka bir hukuki çare arayışıdır. Aşağıda kira uyarlama davasına ilişkin olarak önemli iki kararı kısa şekilde analiz etmeye çalışacağız.
Öncelikle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2023-845 E. 2023-536 K. sayılı kararına dayanak teşkil eden somut olayda kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli olup kiraya veren tarafından 01/04/2022 tarihinde kira bedelinin uyarlanmasını için dava açılmıştır. Kira artışı bakımından %25 sınırının 2022 Haziran ayında başladığı dikkate alındığında bu kararı %25 sınırının istisnası şeklinde yorumlamanın yerinde olmadığı fikrindeyim. Somut olayda uyarlamanın %25 sınırına ilişkin düzenlemeden önce istendiği ve Bölge Adliye Mahkemesinin bu durumu dikkate alarak “Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabilir.” şeklinde görüş benimsediğini düşünmekteyim.
Özellikle Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 2023-2787 E. 2023-3085 K. sayılı kararında %25 sınırını aşmak için kiraya veren tarafından açılan kira uyarlama davasının kanunun dolaşılması teşkil edeceğine vurgu yapılmıştır. Karara dayanak somut olayda, kira sözleşmesi 10.03.2020 tarihinde yapılmış olup dava 20.03.2023 tarihinde açılmıştır. Haliyle %25 kira artış sınırının faal olduğu döneme denk gelen bir davadır.
Özellikle kararda tarafların kira sözleşmesinin başlangıcından davanın açıldığı tarihe kadar Türk Borçlar Kanunu 344/1. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında ve Mart 2023 tarihinde başlayan dönem için 7409 sayılı Kanun'un 4.maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde-1 maddesi uyarınca yüzde yirmi beş oranında arttırılarak kira artışlarını yaptığını belirtilmiştir. Bu nedenle gerek kiraya verenin evin kullanımını kiracıya bıraktığı gerekse kiracının kira ödeme borcunu yerine getirdiği dikkate alındığında diğer bir deyişle asli yükümlüklerin yerine getirildiği göz önüne alındığında sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanması gerektiği yani sözleşmeye bağlı (Ahde Vefa) kalınması gerektiği belirtilmiştir.
Kanunun kira tespiti için özel düzenlemelere yer vermiş olması, kiraya verenin kira uyarlama davasını açmasıyla bu düzenlemeleri tamamen etkisiz bırakması ve kanunu dolanması söz konusu olduğundan Bursa Bölge Adliye Mahkemesi kararında kiraya veren tarafından kira enflasyonu nedeniyle kira uyarlama davası açılamayacağı belirtilmiştir.
Av. Mustafa R. EKEN