Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350 hükmüne göre kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini sona erdirebilir. Konut maliklerinin, çocuklarının evlenmesi durumu ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının en yaygın örneklerindendir[1].
Bakmakla yükümlü oldukları kavramı 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile hukukumuza girmiştir. Kardeşler bakmakla yükümlü olunan kişiler kapsamına girmektedir. Haliyle kardeşlerin zorunlu konut ihtiyacı nedeniyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Önemli olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Konut ve çatılı işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmasının yanında ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi gerekir.
YENİ MALİK GEREKSİNİMİ
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?
Kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir.
Örneğin, 1 Mayıs 2019 başlangıçlı belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, altı aylık dönemlerin sonları olan 31 Ekim 2019 ve 31 Nisan 2020 tarihlerinin, tahliye davası açılması için uyulması zorunlu olan bir aylık sürenin başlangıcı olabilmesi için, 31 Temmuz 2019 veya 31 Ocak 2020 tarihlerinden önce kiracıya bildirimde bulunulması gerekir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için gereken süre ise 31 Ekim 2019 ve 31 Nisan 2020 tarihlerinden itibaren bir ay olacaktır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 aylık fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
DAVA SÜRESİNİN UZAMASI
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
HAKSIZ TAHLİYEDE CAYDIRICI OLAN YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.(TBK md.355)
Yargıtay istikrarlı kararlarında, kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemesi durumunda Türk Borçlar Kanunu md. 355 uyarınca tazminat koşulları oluşmadığına hükmetmektedir[2].
[1] Yargıtay 6. HD, 25.04.2016 tarih ve E. 2016/3380, K. 2016/3343 sayılı kararı: “Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve müstakil olarak oturmak istediğine ilişkin kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir.”
[2] Yargıtay 3. HD., 07.02.2019 ve E.2017/4956, K.2019/871 sayılı kararı: “ Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.”