4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenen olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, taşınmaz mülkiyetinin belirli koşullar altında zilyetlik yoluyla kazanılmasını mümkün kılan istisnai bir mülkiyet edinme yoludur. Bu düzenleme, özellikle tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından büyük önem arz etmektedir.
- Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımının Genel Şartları
Türk Medeni Kanunu m. 713/1 hükmüne göre;
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
Bu hüküm uyarınca, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması,
- Zilyetliğin malik sıfatıyla kullanılması,
- Zilyetliğin davasız ve aralıksız olması,
- Bu durumun en az 20 yıl süreyle devam etmesi.
Bu şartların varlığı halinde zilyet, taşınmazın kendi adına tescili için tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.
- Tapulu Taşınmazlarda Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (İstisnai Haller)
Kural olarak, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yalnızca tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından uygulanır. Ancak TMK m. 713/2 hükmü ile bu kurala bazı önemli istisnalar getirilmiştir.
Buna göre, aşağıdaki hallerde taşınmaz tapulu olsa dahi olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı hükümlerinden yararlanılması mümkündür:
- Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması,
- Taşınmazın, hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı olması.
Bu hallerde de, diğer şartların sağlanması kaydıyla, zilyet mülkiyet hakkının kendi adına tescilini talep edebilir.
- “Malikin Ölümü” İstisnası ve Anayasa Mahkemesi Kararı
Uygulamada uzun süre, taşınmaz malikinin ölümünden itibaren 20 yıl geçmiş olması da olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına imkan tanıyan bir istisna olarak kabul edilmekteydi. Ancak bu durum, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli ve E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararı ile sona ermiştir. Söz konusu kararla, TMK m. 713/2 hükmünde yer alan “ölmüş” ibaresi iptal edilmiştir.
Bununla birlikte, Anayasa Mahkemesi kararlarının kural olarak geriye yürümemesi nedeniyle, iptal kararından önce gerekli şartları sağlayan zilyetler bakımından bu istisnanın uygulanmaya devam edeceği kabul edilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.03.2020 tarihli, E. 2017/1670, K. 2020/242 sayılı kararında “O hâlde, davacı lehine Anayasa Mahkemesi tarafından iptal kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce maliki 20 yıldan evvel ölmüş ve o tarihten dava tarihine kadar kayıt maliki adına bulunan taşınmazda diğer kazanma koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresinin de dolduğu ve davacı yararına TMK’nın 713/2 maddesinde yer alan koşulların gerçekleştiği hususunda duraksama bulunmamaktadır. Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli iptal kararından önce mülkiyetin, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla davacının zilyetliğinde bulunduğu tartışmasızdır. TMK'nın 713/2. maddesi tapulu taşınmazlarda da 713/1. maddesi koşularını taşıyan zilyet lehine mülkiyet hakkının tapuya tescilini isteme hakkı vermiş ve nihayet 713/5. maddesinin son cümlesi uyarınca da mülkiyetin, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda bir başka anlatımla davasız ve aralıksız malik sıfatıyla yirmi yıllık zilyedliğin oluştuğu anda kazanılmış olacağı öngörülmüştür. Anayasa Mahkemesinin iptal karar verdiği tarihte bu davanın derdest olmasının önemi olmayıp, iptal kararından önce TMK'nın 713. maddesinde belirtilen koşulların sağlanmış olması önem arz etmektedir. Eldeki davada bu şartların davacı lehine oluştuğu anlaşılmaktadır. Mahkemece davacının davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi isabetli olmamıştır." bu husus açıkça ortaya konulmuştur.
Kararda özetle;
- Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından önce,
- Taşınmaz malikinin ölümünün üzerinden 20 yıl geçmiş olması,
- Zilyedin taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle zilyet bulunması
şartlarının gerçekleşmiş olması halinde, zilyet lehine mülkiyet hakkının kazanılmış sayılacağı ifade edilmiştir. Ayrıca kararda, TMK m. 713/5 uyarınca mülkiyetin, 20 yıllık zilyetlik süresinin dolduğu anda kazanılmış olacağı vurgulanmış; iptal kararının bu kazanımı ortadan kaldırmayacağı belirtilmiştir.
Öte yandan Yargıtay uygulamasına göre; taşınmaz hakkında kadastro işlemi yapılmış olması da tek başına bu hakkın ileri sürülmesine engel teşkil etmemektedir. Her ne kadar kadastro tespit tutanaklarına karşı açılacak davalar, tutanağın kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süreye tabi ise de; kadastro tespitinin kesinleştiği tarih itibarıyla, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı öncesinde malikin ölümünün üzerinden en az 20 yıl geçmiş ve diğer kazanma koşulları da oluşmuş ise, TMK m. 713/2 kapsamında tapu iptali ve tescil talebinde bulunulabileceği kabul edilmektedir.
Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 06.11.2023 tarih, 2022/4897 E., 2023/5355 K. sayılı kararı ile; “…kadastro tespitinin kesinleşerek taşınmazın tapuya tescil edildiği 25.11.1990 ile Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararının verildiği 17.03.2011 tarihleri arasında yirmi yıllık zilyetlik süresinin dolduğu, bu süre içerisinde taşınmazın tapuda intikal görmediği, davacı tarafın zilyetliğinin malik sıfatıyla olmadığını ispat külfetinin davalı tarafta bulunduğu ancak bu zilyetliğin malik sıfatıyla olmadığına dair dosyaya herhangi bir delil sunulamadığı anlaşılmakla davacı taraf yararına TMK'nın 713/2 nci maddesindeki iktisap koşullarının gerçekleştiğinden İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.” şeklindeki Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/347 E., 2022/490 K. sayılı kararını onamıştır.
- Tescil Davasının Tarafları
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına dayalı tapu iptal ve tescil davaları;
- Hazineye,
- İlgili kamu tüzel kişilerine,
- Tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına (varsa)
karşı açılmalıdır.
Bu husus, davanın usulden reddedilmemesi bakımından büyük önem taşımaktadır.
- Sonuç
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında istisnai bir yol olup, temel olarak tapusuz taşınmazlar için öngörülmüştür. Bununla birlikte, kanunda sınırlı olarak sayılan bazı hallerde tapulu taşınmazlar bakımından da uygulanabilmektedir.
Özellikle Anayasa Mahkemesi’nin 2011 tarihli iptal kararı sonrasında “malikin ölümü”ne dayalı kazanım yolu kaldırılmış olmakla birlikte, bu tarihten önce şartları oluşmuş kazanımların korunacağı hem doktrin hem de Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmektedir.
Bununla birlikte, taşınmaz hakkında kadastro işlemi yapılmış olması dahi tek başına olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına dayalı kazanımın ileri sürülmesine engel teşkil etmemekte; kadastro tespitinin kesinleştiği tarih itibarıyla gerekli kazanma koşullarının oluşmuş olması halinde, bu yola dayanılarak mülkiyet hakkının talep edilebileceği kabul edilmektedir.
Sonuç olarak; her somut olayda zilyetliğin niteliği, süresi ve taşınmazın hukuki durumu dikkatle değerlendirilmeli, dava açılmadan önce kazanma koşullarının eksiksiz şekilde oluşup oluşmadığı titizlikle incelenmelidir.
Av. Hilal ÖDEV