Yüklenici diğer bir deyişle müteahhit, başkası için yapı ve ticaret ile ilgili bir iş yapmayı üstlenen kişidir[1]. Yükleniciler, genellikle bir başka kişiye ait arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bina inşa etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleşmedir[2].
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu, inşaatı sözleşmede belirtilen sürede ve nitelikte yapıp bitirmektedir. Arsa sahibinin temel borcu ise arsayı inşaata uygun şekilde yükleniciye teslim etmektir[3].
Yükleniciler, genellikle bir başka kişiye ait arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bina inşa etmektedir. Yükleniciler, inşaat finansmanını karşılamak üzere de kendilerine isabet eden veya edecek olan bağımsız bölümleri, ekseriyetle adi yazılı sözleşme ile üçüncü kişilere satmaktadır. Buna ise uygulamada sat-yap? adı verilmektedir. Ancak bazı durumlarda yüklenici aynı daireyi farklı zamanlarda birden fazla kişiye satarak, bu durumdan habersiz üçüncü kişileri mağdur etmektedir. Bu durum genellikle de üç şekilde ortaya çıkmaktadır:
OLASILIKLAR
Adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşme ise kimin tarafından ne şekilde yazıldığının önemli olmadığı, sadece irade beyanında bulunan tarafın imzasının önemli olduğu belgedir. Aynî hak, kişilerin eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyetini sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen ve zamanaşımına uğramayan haklardandır. Şahsi haklar ise belirli kişilere karşı ileri sürülebilen ve sadece belirli kişilerce ihlal edilebilen haklardır.
- Aynı dairenin farklı zamanlarda adi yazılı sözleşmeler ile birden fazla kişiye satılması halinde hangi alıcının sözleşmesine üstünlük tanıyacağız?
Adi yazılı sözleşmeler, bir gayrimenkul satışına ilişkin olsa da ayni hak değil, şahsi bir hak doğurur. Bu sebeple iki şahsi hakkın yarışması durumunda ise önceki tarihli olana değer verilir[4]. Akla şu sorunun gelmesi doğaldır: “ İlk önce benimle sözleşme yapmasına rağmen yüklenici daha sonra daha yüksek bedelle yapmış olduğu sözleşmenin tarihini, benimle yapılmış sözleşmeden önceki bir tarihi atarsa ne olur?”
Kanaatimizce, burada sözleşmenin ifası dolayısıyla yapılmış olan ödemelere bakılabilir. Eğer banka kanalıyla bir ödeme yaptıysanız ve dekontun tarihi ile sözleşmeniz uyumlu ise bu kötü niyetli girişimi bertaraf edilebilir.
- Aynı dairenin farklı zamanlarda ilk önce adi yazılı sözleşme ile daha sonrasında ise noterden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile birden fazla kişiye satılması halinde hangisi sözleşmeye üstünlük tanıyacağız?
Düzlenme şekildeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile adi yazılı sözleşme şahsi hak doğurdukları için, şahsi haklar yarışacak ve önceki tarihli olan galip gelecektir[5]. Başka bir ifade ile yüklenici ile yapılan ilk sözleşme adi yazılı dahi olsa, sonraki tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre üstün tutulacaktır.
- Aynı dairenin farklı zamanlarda ilk önce adi yazılı sözleşme ile daha sonra ise noterden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satılmış akabinde de başka bir kişiye tapudan devredilerek o kişi üzerine tescil edilmiştir. Bu halde de önceki tarihli sözleşme mi geçerli olacaktır?
Mülkiyetin, tapu müdürlüğünde devredilmesi, alıcıya ayni bir hak verir. Adi yazılı sözleşme ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin, tapudaki devirden önce olmasının bir önemi yoktur. Bu halde tapu kaydına üstünlük tanınır[6].
Yüklenicinin (müteahhittin) bir daireyi önce adi yazılı sözleşme veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bir kişiye satmasından sonra, aynı dairenin tapusunu başka bir kişiye devretmesi durumunda, son tapu malikinin hakkına üstünlük tanınacaktır. Zira ilk alıcının hakkı şahsi haktır, dairenin tapusunun alan sonraki kişinin hakkı ise ayni haktır. Şahsi hak ile ayni hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
[1] https://sozluk.gov.tr (Erişim Tarihi: 25.10.2022)
[2] Durak, Yasemin, (2015), Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1, s. 208-209.
[3] Durak, (2015), s.222-230.
[4]Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/16192 Karar No: 2016/3221 sayılı kararı: “Kural olarak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.02.1991 tarihli ve 1990/14-632 Esas, 1991/41 sayılı Kararında belirtilen kadimlik ilkesine göre şahsi hakların yarışması halinde yükleniciden ilk temlik alanın şahsi hakkı geçerlidir. Bu nedenle dava konusu A blok 16 no'lu bağımsız bölüm ile ilgili davacılar ile yüklenicinin yapmış oldukları sözleşmelerin şahsi hakların yarışması ilkesine göre incelenerek tarafların delilleri toplandıktan, bakiye satış bedeli konusunda davacıların sözleşmedeki satış bedeli ile ödemiş olduğu bedel oranlanarak, dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç bedeli saptandıktan sonra oranlamaya göre belirlenecek bakiye satış bedeli depo ettirilmeli, daha sonra işin esasına yönelik bir karar verilmelidir.”
[5]Yargıtay 4. Hukuk Dairesi Esas No:2003/5341 Karar No: 2003/8244 “Davaya konu olayda, 30.9.1988 tarihli, 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşullar davalı ( karşı davacı ) Necati lehine gerçekleştiğinden, mukaddemlik ilkesi gereğince Necati ile yüklenici arasında düzenlenen ilk satış sözleşmesine değer verilmesi gerekirken mahkemece, "noterde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olmadığı, davacı Cumali 'ye yapılan satış vaadinin geçerli olduğu" gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.”
[6] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/16192 Karar No: 2016/3221 sayılı kararı “ Satış vaadine konu edilen bu taşınmazların vaat borçlusu tarafından üçüncü bir kişiye satışında yasal bir engel yoktur. Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel bir hak sağladığından bu hak kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla ayni hak ile şahsi hakkın yarışmasında ayni hakka üstünlük tanınır.”